韓国で不動産バブルが繰り返された実績を５月４日紹介の第一生命https://diamond.jp/articles/-/190478?page=5
のグラフ引用の続きで見ていきます。

足下のインフレ率は低水準で推移しており、中銀は今後も緩和的な政策スタンスを維持する方針を掲げる一方で、先行きの政策決定の判断材料に、同国の景気と物価に加えて家計債務の動向、主要国の貿易政策及び金融政策、新興国の金融・経済動向などを挙げるなど、家計債務の動きに敏感になっている。
足下の景気が力強さを欠く展開となっているにも拘らず、利上げに踏み切らざるを得ない状況は、中銀も別の意味で『板ばさみ』状態に見舞われていると言えるだろう。

上記不動産価格のグラフを見ると、アジア通貨危機以降０１年から０２年にかけて約２０％の急騰〜０５年にかけて２０％急落し、０５年から７年にかけて約２５％弱の急騰を演じ、０７年のピークから０９年にかけてまた約２５％以上も下がり１０年に５％ほど盛り返したもののまた低下に転じ、以後低迷したままでしたが１５年から上昇に転じ現在も上がり続けていることがわかります。
これが実態経済に連動していれば健全ですが、実態経済不調を隠すために不景気が来る都度不動産価格の上昇を誘導している・・・庶民から資金吸い上げをしているとすれば庶民は貧しくなるばかりでその咎めが蓄積していきます。
韓国国際収支のデータを見ておきましょう。
世界ネタ帳からです。
https://ecodb.net/exec/trans_image.php?type=WEO&d=BCA&c1=KR

上記によると第一回不動産急騰期の０１〜０２年は、国際収支黒字がゼロ％近辺に落ち込んだ時期です。次の０５年〜０７年にかけての不動産急騰期は同時期の国際収支低下始まりと連動しています。
１６年からの不動産持ち直し・・・１８年からの急騰も、１６年からの国際収支低下開始および１９年１〜３月期のマイナス成長と連動しています。
マイナス成長になっているのに、１９年１月の第一生命論文で「足下のソウルの不動産価格が前年比で二桁％の高い伸びとなる」というのですから異常事態です。
この連動関係を見ると日本のバブルと違い、資金が潤沢すぎてバブルになっているのではなく、苦しいときの逆張り・・庶民の資金吸い上げに頼っている状態が窺えます。
政府はマイナス成長を緩和するために「必死になってエンジンをふかしている」・・・資金不足分を国民から吸い上げるのに躍起と見るべきでしょう。
国民の方は乾いた雑巾を絞るように絞られるだけ絞られて借金を増やしてGDP成長に協力してきたが、それでも実体経済の落ち込みを補えなくなって、ついにマイナス成長に落ち込んだとすればたいへんです。
日本は戦時中、軍事用の鉄不足のためにお寺の鐘まで供出していたことが知られていますが、韓国では国民からの搾り取りが限界に来たと言うことでしょう。

インフラ整備後の消費減退を専門的表現・・例えばみずほの以下の論文です。
https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/insight/as180126.pdf

2018年1月26日
１．はじめに 韓国の家計債務は近年急速に拡大している。IMFのレポートによると、家計債務がGDP比で36～70％の水準にある間は、長期的な1人当たりGDP成長率に対してプラスの影響をもたらすが、それ以上高くなるとプラスの影響が弱まり、徐々にマイナスの影響に転じていくとの分析がなされている1。
韓国の家計債務は名目GDP比90％以上に達しており（図表1）、経済にマイナスの影響をもたらしうる水準に近付いているとみられる。
図表省略

１年後の第一生命の論文です。
https://diamond.jp/articles/-/190478?page=5

2019.1.11
韓国経済「板挟み」の窮地、7つの指標で読み解く減速
西濵 徹：第一生命経済研究所 経済調査部 主席エコノミスト
長期の金融緩和で家計債務が拡大
一方、長期にわたる金融緩和政策の影響で家計部門の債務は拡大している。この動きに呼応するように首都ソウルを中心に不動産投資ブームが起こった結果、足下のソウルの不動産価格が前年比で二桁％の高い伸びとなるなど、金融市場を巡る新たなリスクとなることが懸念されている。

「二桁％の高い伸び」といえば外貨がたまりすぎて欧米から「内需拡大しろ」とせっつかれて困っていた日本のバブルでも、私の記憶では年率全国平均１０数％と報道されていましたから異常です。
１８年、米国の金融緩和打ち止めによって、ほんのちょっと金利が上がるだけでデフォルトリスクに怯える韓国が、バブルを煽る資金力があるとは思えません。
日本のバブルは国内に資金がだぶついて起きたバブルであり、外国からの借金によるものではなかったのですが、韓国の場合国内資金不足・・ウオン売り浴びせに怯えながらのバブルですので自然発生的なものではありません。
日本は外貨準備が積み上がりすぎて米欧の批判を浴びて（プラザ合意）苦肉の策・内需拡大を迫られていて無駄遣いせざるを得なかったのですが、中国や韓国の場合低成長→マイナス化をごまかすために国民に金を貸して借金で消費させる・・やせ我慢のバブルですから意味が違います。
日本の場合内需拡大の掛け声に乗った金融機関→業者が都内狭小地を高値で買いあさり、業者間転売でどんどん釣り上げたものの、実際に焦って買った消費者はわずかで多くの消費者が踊らなかったので末端商品化したところで・・金融引き締めがきっかけですが・・本当は高くなりすぎて、転売目的でない本当の消費者が買えない価格になっていたので、バブル崩壊しました。
業者間でバブルを煽りに煽って転売を繰り返してはその都度値上げしていたので、最後のババをつかんだ仕入れた業者がやむなく駐車場幼稚とか空き地のままで塩漬けになっている土地があちこちで見かけました。
日本では大損したのは概ね不動産業者であり、（目先が聞く消費者が参入して損をした人もいたでしょうが稀です）これに貸し込んで損をしたのは国内金融機関でした。
高値で売り抜けて大儲けしたのは近郊農家に限らず都内の狭小地を億単位で売り抜け千葉等で広く安い土地を買い立派な新宅を得て優雅な生活を満喫できたモト都民や農民等の庶民でした。
バブルとその崩壊で庶民の懐が潤おい・落ちついた文化発酵時期になったことを、だいぶ前から書いてきました。
日本の場合、バブル崩壊による大損といっても国内でのお金のやりとり・急激に上がった土地を売って儲けたのはほぼ１００％日本人であり、損をしたのは高値で仕入れた不動産業者（主に国内業者と便乗しようと参入した外資）でこれに貸し込んだ日本の金融機関でした。
外国からの借金で業者が仕入れたものではありません。
損をした以上に儲けた国民の方が多かったということを１０年以上前に書いてきました。
いわば高度成長によって得た利益が輸出産業や金融機関に偏っていたのを、（都市住民と近郊農家中心ではありましたが）恩恵の少なかった庶民への再分配機能を果たしたことになります。
韓国家計債務に関する第一生命の論文https://diamond.jp/articles/-/190478?page=5
に戻ります。

まず今日は、家計債務の規模拡大とGDP比率アップのグラフを紹介し、明日不動産相場変化グラフを紹介します。

家計債務の負担感・・月収１００万の人にとって月額１０万のカードローン支払いは負担でないでしょうが、月収２０万の人にとっての月額１０万の支払いは負担です。
負債規模は、収入（売り上げ）が大きくなればこれに比例して（仕入れ）が増えるのが普通ですから、国全体のあり方を見るには絶対額の増減だけでなくGDP比の債務伸び率が重要指標ということでしょう。

以下は」１６年までのデータで約２年遅れですが、韓国の家計債務のリスクに関する意見が見つかりましたので引用します。
https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/insight/as180126.pdf

No.9, 29 SEPTEMBER 2017
韓国の 2016 年住宅着工実績
○韓国の家計債務は近年拡大基調にあるなか、特にノンバンクにおいて家計向けを中心に貸出の伸びが高い点がリスク。ただし要注意先債権比率は銀行・ノンバンクともに低下傾向 ○過去の債務拡大局面とは異なり、近年は消費を目的とした家計の借り入れは限定的で住宅関連の債務の割合が大きく、家計債務の拡大が抑制されても個人消費の大きな下押し要因とはなりにくい ○アジア通貨危機時のような大幅な住宅価格下落・金利上昇が起これば、低所得層を中心に家計のデフォルトリスクが大きく拡大するが、リーマンショック時程度のレベルであれば影響は限定的
１．はじめに 韓国の家計債務は近年急速に拡大している。IMFのレポートによると、家計債務がGDP比で36～70％の水準にある間は、長期的な1人当たりGDP成長率に対してプラスの影響をもたらすが、それ以上高くなるとプラスの影響が弱まり、徐々にマイナスの影響に転じていくとの分析がなされている1。韓国の家計債務は名目GDP比90％以上に達しており（図表1）、経済にマイナスの影響をもたらしうる水準に近付いているとみられる。また同レポートでは、家計債務の増加がどのようにマイナスの影響をもたらすかのメカニズムが示されている

ところで上記論文は重要な点を書いています。
リーマンショック級の危機が来なければ良いのではなく、（昨年の米国金利上げの影響をこのシリーズで書いている・・ちょっと金利が上がっても払えるの？問題の他に）住宅供給が際限なく増え続けることはないのでいつか需要の面からも限界が別に来るはずです。
ピアノも車も空調設備も一定の普及段階が終われば、（アップルの変調はまさにこれによります）更新需要しか無くなるのが基本原理です。
韓国の住宅着工数の推移の表が上記論文に出ています。
韓国の 2016 年住宅着工実績
1．構造別の建築着工実績
韓国の 2016 年国内総生産（GDP、実質基準）は建設投資を中心に固定投資が好調を示したが、輸出不振のため、2015 年と同様に 2.8％の成長にとどまっている。 好調な建設投資により、同年の建築着工数は 231,971 棟にのぼり、前年と比べて 6,031棟が増加した。
年別着工数数の表を見ると、2005年 114,55が2016年 231,972棟で１１年間で約２倍になっています。
2007年 179,01〜2013年が187,54まではほぼ安定的ですが、１３年から１６年までの３年間でいきなり２３万棟ですから政策誘導的急増だったのは確かでしょう。
内需といっても国民に消費する資力がないので、住宅建設（借金してでも消費するので）による中国同様の不況先送りを兼ねた内需振興策でした。
建築物の用途別の表で見ると
2005の合計が 114,554 棟で内、住宅用が32,710で３割弱、工場や商業用あるいは教育用などその他合計が約８万棟で約７割あまりでしたが、2016年には合計 231,972で、住居用が約５倍の155,16ですから、住居用が約７割を占めていて工場や商業用等その他は２００５年とほぼ同様の約８万棟のままです。
サムスンの国外展開の例を見たように企業等は内需振興策と言われても無用な商業ビルや工場を国内に建てなかった・・この間国内生産が空洞化した穴埋めに日本のような財政出動・・政府債務を増やさずに、家計に負債増加を求めた結果でしょう。
このシリーズでは、２月４日の「債務膨張と債務負担部門・中韓」以来、「債務を社会内のどの部門に付け回しているかが重要」という視点で書いてきましたが、韓国では最も弱い庶民に「自宅を持てる」という夢を煽って、巧妙に債務負担をせて内需振興・経済破綻を防いできたことがわかります。
中国の場合もこの点は似ていますが、いじましい夢を売るのではなく投機熱で２戸目３戸目を買い求める文字通りのバブル現象ですが、韓国庶民の場合は日常消費を切り詰めても住宅が欲しいという購入ですから、堅実といえば堅実ですが、目一杯借りている以上金利が上がり始めれば持たない点は同じです。
上記表によれば、この３年間で需要の先食いが起きているので、金利優遇等の政策がなくなれば需要が急減するでしょうし、逆に国際的金利上昇の流れに引きずられると耐えられなくなるリスクです。
上記論文は専門家の意見ですので「素人が異論をいうのはおこがましい」ですが、リーマンショック級の外部環境によるのではなく、需要先食いによる反動減と借金過多による消費減→国内不況による自律的問題を論じるべきです。
ただし、以下の論文では中国、韓国の住宅価格は家賃収益還元内に収まっているのでバブルではなく外部要因による急激な利上げ（少しの追随利上げ程度は景気循環の範囲？）等がなければ価格調整が起きないのではないかという意見？データを示しています。
https://www.smtb.jp/others/report/economy/64_1.pdf
三井住友信託銀行 調査月報 2017年8月号
経済の動き ～ 低金利下の各国住宅価格と家計債務

リーマンショック等外部危機場合、逆に金利下げその他の内需振興策を取るので、却って一息つける方向になるのではないでしょうか？
素人目には中国はバブルが弾けそうになると混乱を恐れた救済の繰り返しで現在になったように見えます。
まさに卵を積み上げすぎて「累卵の危機にある」状態で米国と経済戦争を戦えるのかが素人世界の関心でした。
上記論文によれば、賃料相場の範囲内にあるので中韓の住宅建設ラッシュは「社会の発展に遅れていた分を取り戻しただけ」（数年事業拡大に忙しく自宅新築の暇がなかったのがようやく落ち着いて自宅も立派にできるようになった状態？）という解釈になるのでしょうか？
そういう目で見れば遅れて海外旅行を楽しむような遅行指数と言えなくもありません。