土地所有者にとっては一度貸しても期限が来れば必ず返してもらえるとなれば、期限後の計画が立ちます。
借りる方も一定時期に必ず返さなければならないと分っていれば、その期間で回収出来る事業を計画的に行えば良いのです。
かなり儲かる商売でも２０年もすれば最盛期が過ぎて行くものです。
ましてそこそこ漸く経営をしていた商売では２０年もすればじり貧になる一方で、本来早めに撤退した方が良い商売が一杯ある筈ですが、旧借地契約の場合、自分から店を畳んで出て行くと立退料が貰い損ねることから、赤字でも無理して続ける人が多かったのです。
大正の借地法も借りるときにその期限内で返す計画で借りていれば良かった点は理屈の上では同じでしたが、そうはならなかったのは当時の借地利用の主流は生活の基本たる居住用借地権が主体だったことによります。
居住用地・・我が国では定住志向が強いので一定期間で引っ越し計画を求めること自体に無理があったのです。
平成の借地法では事業用借地権（に限って）の場合、１０年以上３０年内でも定期契約が可能となっているのは、このためです。
５０年以上になると事業用か居住用かを問いませんが、居住用であっても今では農家以外では定着性が低くなってきたので、そこまで（４０代で借りればおよそ１生涯です）保障すれば充分だろうという時代認識によります。

借地借家法
　平成三年一〇月四日法律第九〇号
　施行:平成四年八月一日
第四節 定期借地権等
（定期借地権）
第二二条
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

（事業用定期借地権等）
第二十三条 　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３ 　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

平成の改正で建物の賃貸借にも定期契約が導入されました。
これは、ホワイトカラーが自宅新築後転勤で家を空けるようになったときに貸したいと思っても、一旦貸すと出て行ってくれない恐れがあって、貸すに貸せずに空き家にしておくのは社会資源の無駄・不経済だということから始まったものです。

（定期建物賃貸借）
第三八条
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
（建物賃貸借の期間）
第二十九条 　期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２ 　民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

（強行規定）
第三十条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

民法
（賃貸借の存続期間）

第六百四条 　賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
２ 　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。

11/14/03「相続と世襲３（民法１１３）物権と債権１」以下で物権と債権の違いで説明したことがありますが、借地契約は債権・・人と人の契約関係ですから、地主の承諾がない限り契約上の地位・一般に借地権と言われているものを譲渡出来ません。

民法
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

借地権の理論的価値が６割としても買う人は地主の承諾を得られないと買えませんから、地主の出方次第でいくらで買って良いかの合理的判断が出来ません。
承諾料を多めに払うと言っても地主が依怙地に反対すると、借地権の譲渡をできません。
地主に反対されると借地を有効利用する能力のない人は借地を手放すしかない（使う必要がないなら返せば良いだろうというのが地主側の良い分）ですが、それでは、既に権利化して借地権と言われるようになっていた実情に合わず、他方で、「自分で利用出来ないなら返せ」というのでは、空き家にしていても返さないで頑張る人が増える・・社会経済的にマイナス状態になります。
離婚に応じないで別居したまま戸籍だけ何十年もそのままになっているような状態です。
昭和４２年頃の法改正で、裁判所が地主の承諾に代わる裁判をすれば地主が承諾しなくとも裁判所が一定の承諾料支払いと引き換えに借地権譲渡を許可する制度が出来ました。
借地権を譲り受けようとする人は予め地主の承諾を求めに行くのが普通ですが、何回か交渉した結果地主が不承諾の場合、以下のとおり借地法第９条の手続きをすると裁判所が一定の承諾料を決めてくれて、承諾に変わる許可を得ることが出来るようになりました。
この手続きには、地主の介入権があって、地主が自分で買いたいと主張すると（９条３項）この商談がパーになってしまいます。
この点は、平成の借地借家法でも同じ条文内容です。
念のために両方の条文を紹介しておきます。

借地法
第９条ノ２　借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者ニ譲渡セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又ハ転借スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其ノ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得　此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキハ賃借権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ又ハ其ノ許可ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
２　裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関スル従前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
３　第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃貸人ガ自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨ノ申立ヲ為シタルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ対価及転貸ノ条件ヲ定メテ之ヲ命ズルコトヲ得　此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行スベキコトヲ命ズルコトヲ得

借地借家法
平成三年一〇月四日法律第九〇号
　施行:平成四年八月一日
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第19条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
【借地非訟事件手続規則】第22条
２　裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３　第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。

　手切金に話題を戻しますと、借地・借家でいえば借地法４条の正当事由の主張立証が殆ど認められない判例上の運用によって、契約上の期間は名目でしかなく借家人や借地人さえ望めば際限なく更新して行けるようになりました。
以下に見るように大正１０年借地法制定以降は、正当事由がないと解約出来ない状態になりました。
これでは一旦土地・建物を貸すと返してくれるかどうかは相手方の気持ち次第となっていて、何時返してくれるか全く不明になりますから、土地の交換価値が定まりません。
すなわち一旦借地契約を結んだ土地は、商品交換経済の仲間入りが出来なくなってしまい・有効利用出来なくなり、国富としては死蔵することになります。
この辺は、労働契約の終身雇用への期待と判例上の解雇権濫用法理と運用が似ています。
大正の借地法・借家法は廃止されたので今は関係がないようですが、平成４年に廃止される前に締結した契約は古い借地法の適用があります。
後に書きますが、昭和５０年前後から新規借地契約は殆どされていませんので・・現在残っている借地権は今でもその殆どが廃止された借地法によることになりますのでご注意下さい。

借地法
大正10・４・８・法律　４９号　　
改正昭和46　　　　・法律　４２号　　
廃止平成３・10・４・法律　９０号－－(施行＝平４年８月１日)
第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス

借家法
大正十年四月八日法律第五十号

　〔賃貸借の更新拒絶又は解約申入の制限〕
第一条ノ二
　建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申入ヲ為スコトヲ得ス