ここまで先走った意見を書いてきましたが、いよいよ本題の住宅価格上昇と家賃上昇のカラクリに入っていきます。
“https://gentosha-go.com/articles/-/3293”>https://gentosha-go.com/articles/-/3293によると以下の通りです。
国債金利と価格との差を説明した論説ですが、関心のある結論部分のみの引用です。

2019.2.12
全米アパート市場の特徴＆米国国債と不動産の関係とは？
小川 謙治2016.6.1
サンフランシスコ･ベイエリアの家賃価格が上昇を続ける理由
小川 謙治2015.12.15
雇用成長はアパート賃貸マーケットに大きく影響を与えています。
日本ではごく一部のサブマーケットでしか経験できない家賃上昇について、ピンと来ない方もいらっしゃるかもしれませんが、米国不動産投資を語る場合、家賃上昇がキャピタルゲインの一部をなしていると言えるでしょう。つまり、経済成長率以上の家賃上昇があれば常に不動産価値が上昇し、さらに不動産価値上昇率は常に家賃上昇率を上回ることになるのです。
上記の通り、価格アップが賃料値上げに波及し、賃料上げが住宅価格上昇に跳ね返る悪（資本家にとっては好）循環が起きているようです。

花見酒の経済のようにキャッチボールを繰り返して一握りの高額所得者しか買えない天井に行き着くまで不動産相場を吊り上げて行くつもりなのでしょうか？
ここ数ヶ月の株式相場変調でも不動産リート系が底堅いといわれる根拠かもしれません。
住宅価格→家賃高騰によって路上生活者に転落したアメリカの労働者がなけなしの金で不動産系ファンドに投資して利回りアップを期待しているとしたら漫画のようです。
賃料値上げに対する歯止め制度が整備されていないこと（部分的値上げ規制があっても日本のように基礎法での整備不足）によるのではないか？というのがここ数日の意見です。
この結果、同じ地域に住むものでもシリコンバレーのように超高額所得者と普通の人が混在しています。
地域格差ではなく、同じ地域内格差が大きいと正社員でさえ家に住めない・・ホームレスがうまれ始めているようです。
地域格差・・モザイク国家どころか、砂つぶ社会・・合衆国社会の問題が噴出している様子です。
まず高額家賃の実情から見ていきます。
ちょっと古いですが、米国の家賃事情はhttp://www.apalog.com/maxre/archive/91によると以下の通りです。

米国の主要都市アパート家賃相場　 2012/10/17 11:10
レントコントロールの無いアパートは1～2年置きに家賃が値上がり、お給料は上がらない、物価は上がるで、別のエリアへの引っ越しや、アパートのシェアをしている人達も多くいます。家賃はどこまで上がり続けるのでしょうか、TimeOut New Yorkに、家賃相場の記事が出ていたので抜粋しました。

スタジオタイプは、一つの部屋の中にキッチン、リビング、寝室が一緒になったワンルームマンションの様な部屋。　１ベッドルームは、寝室とリビングが別にあり、キッチンも別に付いているケースが多いと思います。　探せば、この相場よりも安いアパートもあるでしょうが、マンハッタンで一人暮らしをしようと思うと、最低でも2000㌦近く必要！？　普通に生活するには、収入の３分の１を家賃を当てるのがバランスが良いといいますが、こんなルールは全く適用できないことになります。

上の表は、米国の主要都市の１ベッドルームの家賃相場をリストしたものですが、トップはニューヨークで、主要都市ベースでみると、ブルックリンが2番目に家賃が高いエリアという事になります。人気のブルックリンもどんどん家賃が高騰している様です。
こんなに高いと普通の正規社員でもちょっとしたことで路上生活者・ホームレスに転落し・路上から出勤という姿があるようです。

米国やシンガポール等の動きを見ると、為政者は地元住民の福利を度外視して次々と高額所得者や高度技術者を呼び込めば良いという政策・・新技術に適応できない旧住民は底辺労働者に転落・・現居住者を貧困層に落とし、場合によっては域外に追い出し高額所得者に入れ替えてもその都市さえ繁栄すれば良いというコンセプトのようです。
そこには「居住者に対する愛」がありません。
もともと米国は原住民・アメリカインデアンの生活の場＝職業を奪い今のホームレスのような地位に追い込み駆逐し、生き残った先住民を「絶滅危惧種」のような保護対象に格下げしてきた社会です。
香港、シンガポール（例えばリークアンユーなども華僑の子孫です）等も後からの流入組が支配層に乗っかっていき都市国家を形成してきたものです。
この系譜を引く社会では、歴史に学ぶというか本当の反省をしない限り今度は自分らがニューカマーに負けて隅っこに追いやられる番になります。
これに気がついてトランプ氏とその支持勢力が移民反対に転じたように見えます。
国内で新興都市では旧住民がホームレスになるのを防ぐには、都市間移民反対・現在の住民が職につける産業誘致が必須です。
日本の場合、いつから始まったか不明なほど連綿と続いた民族国家であり、（沖縄は薩摩島津家支配に入ってからでは数百年以上ですが、正式編入からはまだ約１５０年ですので、大方という意味です）共同体意識の強固な国です。
天災等で甚大な被害を受けてこの先数十年挽回できない・・落ちぶれるであろうとも見捨ててバカにしない・絆を大切にする社会です。
まして新来の人がお金持ちであれば擦り寄り、数百年間居住してきた人たちを蔑ろにするなどは考えられない社会です。
01/04/02「外国人労働力の移入１」以来繰り返し書いてきましたが、国民のための政治であるべきで、国民を追い出してあるいは下層民・生活保護者に転落させて、日本を豊かにしても意味がありません。
ハワイで言えば米国人移民が入ったので今の繁栄があるかもしれませんが、ハワイ原住民にとっては現地人だけの社会で徐々に近代化して行った方が幸せだったのではないでしょうか？
同じようにアメリカインデアンも、中南米のアステカやインカ文明の人たちにとっても、他所からやって来た人たちによる急速な近代化で自分たちが絶滅危惧種扱いされるよりは幸福でしょう。
米国に限らず、日本を含め移住者奨励政策を取る場合には少なくとも既存居住者生活水準の底上げのための割増税を取るべきです。
過去の国民が歴代に渡って子孫に残すために努力し営々と築き上げてきた国民資産形成に何の貢献もしていない入国したばかりの人が平等の利用権があるというのは非合理であり不正です。
会員組織で言えば今後家賃を払わなくて済むように一人当たり数百万円づつ拠出して会館本部を自前で作り、あるいは会員を募ってゴルフ場を作った場合、翌年入会する人が、無償でこれを利用できるのでは不公平です。
このために現在価値に応じて会員権相場が形成され、やめる人が売却して回収できるのです。
企業も同じで過去の活動履歴・・企業評価に応じて、株価が変動し新規入会したい人は時価で株式を購入した人が株主として株式数に応じた企業保有仲間に入れるのです。
このように後から入会するのは入会金を払うのが正義であり原則です。
これを求めると新規移住してこないので、逆に既存居住者向けの税一部免除（日本の過疎地では無償に近い農地や空き家提供〜一定期間固定資産税免除など・企業誘致もインフラ整備など公費で準備するなどの逆優遇策を講じるのが普通です。
入会金を取るのではなく入会補助金を与えて勧誘しているのは、論理が逆ではないかの視点です。
私が繰り返す観光立国反対論もこれに対する非合理性に基礎を置いています。
国民が電気ガス水道、美術館や大学、道路行政等で税負担しているので道路が無償で利用できるし、美術館や学校を安く利用できているものを、外国人が税負担なしに道路無償利用または核種公的施設を国民と同額で利用したりするのは不公平です。
この程度までは我慢しても良いとしても、各種免税や値引き措置を講じるのは逆だ・「入国税を取るべきだ」というのが私の長年にわたる反対論です。
そんなことをしたら観光に来てくれないならば、人が汗水垂らして作り上げた庭園や図書館等をタダで利用しようとする人は来なくていいので放っておくべきです。
会費を払わない人が会費をはらった人と同じパーテイー参加権その他の利用権があるはずがないでしょう。
ゴルフで言えば、ビジターを無償でプレーさせるだけではなく、ビジター客には各種費用を割り引いて会員より安くするような方法です。
コスト的に見れば入国の始まりからして入国審査などのコストだけでも余計なコストがかかり、消費現場でも日本人がホテルを利用し、デパートで買い物するより外国語対応人材雇用などのコストがかかり、医療費未払いのリスクも高いし道路や駅でも公共団体が税で外国人用の標識を作るなどコストも日本人よりも多くかかっています。
マナーの知らないビジターが来るとコストが余計かかるのと同じです。
余計なコストを負担してでもそれ以上に観光で潤うと言うならば潤う業界が、入国者の払うべき入国税を負担してもペイするならば法人税や所得税の他に入国税を入国者に代わって払うべきでしょう。
05/31/07「観光立国のまやかし３（インフラの無償使用２）龍野旅行」で姫路城近くの竜野市を訪問したときの感想を書きましたが、公共の広大な駐車場は多分市で作ったものと思いますが、そのコスト分近隣業界が補助金を得ているのとおなじです。
自宅の家のローン負担しない他人が「気持ちの良い家だから昼寝したい」と言って図々しく上がりこむのが自由で良いという人はいないでしょう。
個々人の家でも気持ち良くするには、まめに片付けたり相応の負担をしているのです。
入国税を取れば観光に来てくれないならば、人が汗水垂らして作り上げた庭園や図書館等をタダで利用しようとする人は来なくていいので放っておくべきです。
無料にしないと客が来ないから無料にするという映画館やレストランがあるでしょうか？
大きな施設の場合、入場無料にすれば中で食事したり色んな消費をしてくれるメリットあるならば、食事設備等の儲けで施設インフラのコストを負担する仕組みにしているのが・古くはパルコに始まって今では麻布のミッドタウンなどでは施設入場自体は無料ですが、無料にして入場客が増えた方が自社利益になると思う企業が入居しテナント企業がホールや廊下などの冷暖房等の維持費を負担しているのです。

普通の労働者がホームレスになるようないびつな社会になりつつある原因を法制度の違いで見ておきます。
例えば契約更新を原則としない社会では、２〜3年契約の場合、２〜3年ごとに契約が自動終了しますので、大家にとっては次にもう一度貸すかどうかは大家の気持ち次第・・一方的関係になります。
前の契約が月額５万円であったか１０万であったかに関係なく、契約終了後の新規募集価格を「月額１３万」とすれば、元借家人かどうかに関係なくそれに申し込まない限り借りられません→契約期間終了すれば契約がない以上（ラーメンを食べ終われば店を出るように）家を出て行くしかありません。
法形式上は新規契約なのでどういう新規提案しようと「契約自由の原則」という論理構造のようですが、この辺は毎回行く店を変えても良いパン屋やラーメン屋が商品値上げ自由なのと本質が違っています。
パン屋やラーメン屋が１ヶ月後２００円値上げすると書いてあれば、次から別の店に行くか？など顧客の自由選択ですが、住居や商店の場合「そんなに上がるなら契約したくない」という選択はよほどのことがないと（例えば１０００円上がるのが嫌で引越しできるか？）できませんので、大家のいいなりになる傾向が強まります。
この違いに着目して日本では、大正時代から労働契約や賃貸借等の継続性を前提とする分野（講学上「継続的契約関係」と言います）では契約期間が終了しても（正当事由は滅多に認められない・労働分野では解雇権乱用の法理が確立しているので）原則として更新しなければならない制度設計になっていることを１３日に紹介しました。
（元請け下請け関係は一見毎回個別の契約のようでありながら継続取引を前提としている関係でよほどのことがないと発注を打ち切れない商道徳関係に縛られます）
契約期間の定めがあっても更新（従前の契約条件がそのまま継承される）することが原則ですから、契約期間終了日が来ても自動的に契約が終了しません。
借家人が同意しなければ、更新しない理由として正当事由があるかどうかを裁判して争う必要があります。
正当事由とは何かですが、その例示として法律に「自己使用の必要性等の外・・」ですから、商業的借家や借地にこういう必要性などあり得ないので訴訟する人が皆無に近くなっています。

借地借家法（平成三年法律第九十号）
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
以前紹介しましたが平成の新法では自己使用等の他に「財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、」決められるようになった分流動化に資するようになっています。
「財産上の給付」申し出とは平たく言えば立退料の提案次第ということです。
参考までに大正１０年からの借地法記載の正当事由の記載を紹介しておきます。
第４条
借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
平成の大改革といってもこの程度の微温的改正でしたが大騒ぎになったものです。

この旧借地法や借家法は平成新法制定前の契約は旧法適用ですので、私も昨年から旧法適用事件で訴訟中です。
ただし判例理論が今の平成の法律とほぼ同じでしたので・いろんな法改正は判例実務の後追いが原則です・・不都合はありません。
１４日に法家の思想紹介で書きましたが、日本はいつも法令改正前に実務が先行していく社会です。
社会の変化に法令が合わなくなる・・不都合が発見され、それを判例で修正していく流れで、その判例が世間の支持をうけて定着して行くとそれを新法令に変えていくという流れです。
象牙の塔にこもる研究者が社会の流れを先験的に見通して１０年先の社会を前提にした法律案を提案するなど不可能なことですから、法はいつも実務変化の後追い作業になるのは当然です。
また現実に変化の芽も出ていないうちから１０年先を見通した法案を提案しても国会での議決は不可能でしょう。
「今起きている変化の芽からこれが大きな潮流になりそうだからこの方向の規制をしたり緩める」というのを否定するのではなく、この変化が先に起きるのは実務界であり既存法令で不都合があるときに法規制の範囲をめぐる係争が増えてくるので半例が先行指標になるという意味です。
借地借家で言えば、時代の変化に合わせることも社会的にある程度（自己使用目的でなくとも都心のビル街で古い瓦屋屋根の家を温存しているのは社会的マイナスです）必要なので立退料支払いでの法の穴を埋めてきた実務慣行（知恵）があったのを法で明記し認証したことなります。
元に戻りますと、日本では期間満了＝新契約ではなく・・「前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス」・・　契約が同一内容のまま継続ですから、家賃を高くするには家賃や地代賃上げ・契約変更の場面になることが重要です。
「契約は守られるべし」というのがローマ法以来の原理ですから、相手が応じない限り裁判所の変更可否の判断手続きが必須です。
（労働法では賃上げ〜賃下げ交渉）
１３日に借地借家法で書いたように意見が合わないと契約関係を維持したままの法的争いに移行します。
訴訟手続き等で鑑定等を経て結果的に大家の値上げ要求が正しかったとしても負けた方は差額に利息をつけて払えば良いだけですから、それほどのリスクはありません。
大家の方は、鑑定費用や弁護士費用等を負担するので、日本の場合１〜２万円程度の値上げ目的では裁判で勝っても費用倒れです。
しかも裁判所はいくら土地が急激（個別取引事例ではなく統計的に）年間１割といえばかなりのインフレですが）に上がっていてもそのままの引き上げを認めない運用が定着しているので、この種の争いをする大家や地主がいない・・何十年も同じ家賃のままというのが普通になります。
イギリスのエンクロージャムーブメントで小作人がいとも簡単に追い出されてしまうのを奇異に思うのが日本人です。