韓国の負債増加が異常なので国際的に注目されるほどになった・・過熱気味になったので、１６年初期にローン貸し出し審査規制を掛けたらしいのですが、既に遅かったようです。
・・ローン融資規制したところローンを払うためか？第２金融権（日本で言うノンバンク系？）融資が増えて結果的に債務増加に歯止めがかからなくなってしまったことが以下の記事で明らかになります。
http://japanese.joins.com/article/058/226058.html
韓国の家計負債が過去最高…悪性の借金が急増（１）
2017年02月22日11時18分[ⓒ 中央日報/中央日報日本語版]
昨年末の家計負債総額が１３４４兆３０００億ウォン（約１３３兆７６００億円）と集計されたことを受けて上がっている懸念の声だ。昨年２月に政府が首都圏を中心に融資を強化する与信審査ガイドラインを施行したが、家計負債の増加を封じることはできなかった。 」
・・・相対的に金利が高い第２金融圏の融資が増えたということは、それだけ借金の質が悪くなったという意味だ。金利が本格的に上がればこれに耐えられなくなる家計が増える」
韓国の場合、昨日紹介したように元々ほぼ一文無しの国民が金利次第で借りられるだけ借りる傾向・・アメリカ国民と似ていて金利動向次第で動く・・底の浅さがあります。
その代わり目先の借金をどうする？と言う関心ばかりですから、徳政令等で借金さえ何とかしてやれば不動産の投げ売り・・バブル崩壊の大規模不況には繋がらないメリットがあります。
派手に破裂しないメリットと言うか、逆から見ればマンション価格高値維持のママですから長期的に経済に無理が来ます。
韓国では漢江の奇跡以来過去に何回かマンションバブルとその調整がありましたが、その都度徳政令（借金棒引き政策）で誤摩化して来た結果価格調整を（投げ売りによる相場下落）しなかったので、高値に縛られた個々人でギリギリの生活を強いられて来た原因になります。
徳政令の対象にならない中堅サラリーマンはそのまま払い続けるしかないので金融資産がマイナス僅か３０００円しか持っていない結果です。
朴政権で徳政令の対象にならなかったギリギリの人たちの怨嗟の声が大きいことを理由に、文新大統領が徳政令を実施する場合の線引きが注目を集めているのは、（夜逃げするほどの借金でもない）線引きのちょっと上の層が地獄を見るからです。
※デフォルトするとマンション価格が暴落するのでこの防止のためにデフォルト予備軍だけ棒引きする・・１００万までの人までが借金棒引きならば、１０１万以上の人たちはそのまま払い続けるしかないので大変なことになります・・この政策の結果不景気が来る都度中堅層にしわ寄せ・・厳しい生活を強いられて来たのです。
昨日紹介した記事ではキャッシュ保有が日本円で平均３０００円ですから、財閥系親族は一人何億円も持っているでしょうから、庶民だけの平均にすれば、もっと悲惨・・多分マイナス家計が殆どでしょう。
これを我慢出来たのは、塩漬けにして置いて無理してローンを払っていてももう一度バブルが来れば先に買っておいた者が得すると言う成長期待だったでしょうが、人口減が始まり成長率を２％を維持出来るどうかになって来ると、この期待に無理が出て来ます。
昨日の記事にあるように成長率期待がしぼんで来た点を無視出来ません。
これが中国より２０年早く成長離陸していたにしては、個人金融資産の厚みがない・・しょっ中ヒステリーを起こさないといられない原因でしょう。
この辺が中国人民とは違う・・世界に根を張っている人民が何故か資金を持っていて政府が如何にこれを吸い上げるかのせめぎ合いが（上に政策あれば下に対策ありと言われる）中国です。
政府に煽られて株式に手を出して損をしても自己責任で手仕舞するかの判断であって、高利に手を出してまでローンを維持する（余計首を絞めるので非合理な行動です）方向にはあまり行かない傾向です。
１６年中に高利金融が急激に増えている実情が、ワケの分らない急激な感情の爆発・・朴クネ大統領弾劾→新大統領就任による徳政令期待が高まって来た背景の１つでもあるでしょう。
中国の場合、個人がしたたかで地方政府や企業が困って（主として個人事業主等の個人が出資している）シャドーバンキングに頼っているのですが、韓国の場合には個人の経済基盤が弱くて投機的処理に慣れていない・・損切りする勇気がないので、高利借入に移行するので直ちに不動産評価が下がりませんが、高利借金の取り立てに苦しんで売春や自殺が増える仕組みです。
今回の中進国の罠シリーズを通観して言えることは、後から追いついて来た中国と韓国が造船や鉄鋼等その他重厚長大系産業が同時的にダメになって来ていることが分ります。
両国共に中進国の罠を逃れようとして不動産バブルを煽った結果、その後始末の段階に突入しかけている・・ほぼ同時的進行になっているが、中国の方が最先端産業（フィインテックその他高度AI系では元々商業民族系のインドや中国の方が適応力が高いので）で芽を出しかけているなど適応力があるのに対して先行していた筈の韓国が息切れキミで中国に追い抜かれている姿です。
韓国のバブルに戻りますと、マンション価格が既にバブルの天井圏に入っていることは・・融資審査を厳しくしてブレーキをかけたのでしょうが・・以下の相場から分ります。
http://n-seikei.jp/2016/10/post-40192.htmlからの一部引用です。
「２０１６年７月の報道では、ソウル市内の６月の平均住宅価格が５億ウォン（約４４５０万円）を超えたことが7月４日、ＫＢ国民銀行の住宅価格動向資料で明らかになった。
同行が関連調査を始めた２００８年１２月以来最高で、５億ウォンの大台を上回るのは初めて。
調査によると、６月のソウルの住宅売買価格は平均で５億１９８万ウォンとなり、前月比で２９４万ウォン上がった。
昨年1月の住宅売買価格は４億４,０００万ウォンだったが、不動産市場の好調により、１年半で１４％上昇、６,０００万ウォン近く値上がりした。平均しての値であり、場所によってはバブルに陥っていることを表している。
建て替えが進んでいる江南地域が上昇を主導。同地域の６月の住宅売買価格は５億９,１６１万ウォンとなり、下半期中に６億ウォンを超えるとみられる。
「 韓国経済は、依存率№１の中国経済が低迷したことを受け、自国経済も低迷、景気対策に金利を引き下げたことによるものだが、住宅需要の増勢から建設産業や住宅関連産業の景気を押し上げているのも事実、金利を上げれば需要が萎み、長い間、景気を主導してきた輸出産業が停滞する中、景気を悪化させるというジレンマに陥っている。
輸出で景気を主導してきた中国とも似ている。中国では、あまりにも不動産バブルが高じて規制強化を図ったものの景気低迷に陥り、金利を低下させたうえ、再び規制緩和へ動き、１年も経たずして、不動産新築価格が前年同月比２０～３０％超と暴騰、今月に入り、すでに２０都市以上で不動産購入の再規制を実施している。」
中国の方がこの道では大先輩で、バブルになって引き締めて、景気が悪くなるとまたバブル再燃させる・・出たとこ勝負の素人運営とも言えるし、圧したり引いたり自由自在の巧みさとも言えます。
この繰り返しが使えるのは、韓国と違い（一旦バブルが弾けても塩漬けにして待っていればまた上がる・・中国の場合地域差がありますが）上海等ではまだまだ成長が続いている実態があるからです。